【新闻】土地流转电商一场互联网的土地改革苦参

土地流转电商：一场互联网+的土地改革

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讯: 周其仁教授《城乡中国》一书的开篇这样写道“中国虽然大，可以说只有两块地方：一是城市，一是乡村。中国的人口十几亿，也可以说只有两部分人：一部分叫城里人，另外一部分叫乡下人。”

改革开放带来了经济的飞速发展，城镇化造就了现代都市的繁荣，可是城乡之间依然有着巨大的差距，甚至鸿沟越来越大。如今我们的一二线城市在很多地方堪比欧美，可是我们的乡村却相差甚远。落后的同时意味着巨大的发展空间，乡村发展的前提是土地制度的改革，这个改革就是土地流转

土地流转是指：不改变农村土地集体所有制的前提下，实现所有权、承包权、经营权三权分置，拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》，提出农村土地使用权可以依法流转，2005年出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，农村土地流转开始逐步展开。

土地流转电商兴起

我国土地流转政策是逐步放开，不同地区试点先行，因此在全国不同地区的推进程度不同。早期的土地流转交易多数是线下进行的，在2008-2009年，开始有部分土地流转网站出现，但是发展的并不快，直到2015年土地流转电商开始出现爆发式增长。

纵观行业外部环境以及内在特征，土地流转电商大体可以分为三个阶段：

探索期

这段时期政策并不十分明朗，而且存在地方行政干预和保护，土地流转的市场自由度并不高。同时网络和信息技术在偏远的乡村尚未普及，农业依然是小农为主的分散经营，而且是强烈依靠农药化肥的石油农业。

搜土地、土流网和土地资源网是国内最早成立的三家土地流转信息网站。这三家网站模式上基本都是门户+土地流转信息发布平台，土地供应方在网站发布出租和转让信息，需求方在网站查找相应信息，在网上取得联系方式后，双方在进行线下看地和最终交易。

在业务模式上，这三家都是采用线上信息平台+线下服务中心的模式，因为农村土地流转属于低频重决策型交易，因此很多交易需要专业的第三方提供中介服务。这些线下服务中心分有：土地经纪人，地区品牌店铺，地区土地流转交易服务中心。

这一时期土地流转电商的盈利模式主要是来自线上的会员费、付费排名和广告费，以及来自线下的看地费、中介费、和土地差价等。

土地流转电商的出现很大程度上加快了信息传递的速度，打破了传统渠道的信息不对称，为整个土地流转交易提高率效率，降低了交易成本。

这些网站也在随后尝到了盈利的甜头，随着政策逐步放开和明朗，更多的资本和创业者开始涌入这个行业，土地流转电商进入了真正的成长期。

成长期：

随着土地流转政策的不断推进以及大部分地区土地确权完成，农村土地流转的大方向已经十分明朗，大大减轻了创业者和资本对政策风险的顾虑。同时，移动互联网和智能手机的普及让以往偏僻的乡村不再是信息的盲区，互联网+土地流转的大环境已经达成。

2015年有大约5家新的土地流转电商成立，到目前为止国内土地流转电商大约有十家，成一定规模的有五家：搜土地、土地资源网、土流网、聚土网和来买地。

这一时期的土地流转电商在模式上有了改进，一方面是网络及信息技术的提高，一方面是解决早期存在的一些问题。

早期的土地流转电商是简单的信息发布平台模式，有点类似58同城。“简单粗暴”的模式在初期很奏效，但是很快就带来很多问题，比如：通过发布虚假信息骗取客户资料;通过夸大宣传和利用信息不透明骗取客户签约;中介服务不规范，乱收费;客户看地后跳过中介，跳单现象严重。

针对这些问题，新时期土地流转电商从严格信息审核、提升信息质量、标准化服务和实现在线交易等方面实现技术和模式的升级。

早期的土地流转网站上的地块信息都比较简单：几张图片、简单介绍、联系人信息就可以了;而现在则需要提供更详细的信息。在这方面做的最严格的是地合网，其网站上每块地都有几十项评估指标，有些精选地块还有无人机的航拍。信息更加真实和精确是这一时期土地流转电商升级的特点。

对于线下的流转服务中介，大多数开始把各项服务标准化，比如把看地、测量、法务、合同签署等费用明码标价。

另外一个重大突破来自土地流转在线交易的实现，再此之前，各类土地流转电商依然是信息交互平台模式。实现了在线交易则是打通线上线下、实现O2O闭环的质的突破。地合网在今年6月份率先推出在线交易功能，如今土流网也具备了在线交易功能。

目前尚处在成长期初期的土地流转电商将会有两个方向的发展：一方面是自身业务的专业化和服务的标准化，另一方面是业务的扩张。目前土地流转电商在流转信息和提供服务两方面渗透率都很低，市场有很大的发展空间，尚未进入高速成长期，要进入高速成长期，需要两个前提条件。

进入高速成长期的前提

进入高速成长期需要两个前提条件：一方面需要政策的更加开放，暨更长久的承包经营权和更自由的流动;另一方面需要更多的农业成功案例，暨流转之后新型农业是否成功，是否能解决转型后农民就业问题。

这两个条件是互相牵制和推动的。在政策方面，更长久的承保经营权和更自由的市场流动是有利于我国农业转型的。农业跟土地是难以割舍的关系，不像工商业，我在这里不行了，搬走就是了，没有太多的损失，而农业不行，你把你种下的果树搬走，能行吗?因此农业要做好，需要更长久的权益保障，特别是我们要大力发展的生态农业，需要对土壤和自然生态环境进行改良，有的时候改良就需要5-10年，如果我只能流转十几年的经营权，那没人愿意搞可持续农业，还不如化肥农药来的快。另外新农业需要新资本和新人才，因此需要更自由的市场流动，过多的地方行政保护会限制资本和人才的流动。

但是政策的进一步放开也要看农业转型后的进展状况：新农业是否成功，土地流转后，原来的农民就业问题能否得到解决?这是政策进一步开放的前提。如果新的工商资本下乡，只是新一轮的圈地运动，没有带来农业的发展，还造成大量的农民失业，从而造成社会问题，这样搞是不行的。如果是良性的流转，注入的是长期产业投资资本，引入的是农业技术型人才，新型农业效益良好，同时流转出土地的农民可以继续在新农企中打工，或者土地入股合作。这都是很好的方式，既发展了新农业也解决了就业。另外一种更广的解决就业是新农业带动乡村经济发展，从而提供了更多更丰富的就业岗位。

可以看出这两个前提是互为因果、互相牵制的，这也是为什么我国土地流转政策是逐步前行，分地区试点前行的原因。如果在初步成长期，经过初期的土地流转后，能出现更多的成功农业案例，更多的新乡村案例，那么更开放的政策将会在更广的范围推广。

当政策和成功案例两个前提达到后，土地流转电商将会进入高速成长期，模式上形成成熟的在线交易闭环，技术上物联网及VR等新技术应用也会让流转交易更便捷，那个时候，买地租地或许真的像淘宝购物一样简单便捷。

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